Yargıtay, bir kiracının tesisteki sorunları gerekçe göstererek bildirim yapmadan feshettiği kira sözleşmesi davasında, ayıp ihbarı yapılmadığı için kiracıyı haksız buldu.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Tekirdağ’da 2019 yılında kiraladığı bir otel tesisinin kanalizasyon sorunları nedeniyle zarar gördüğünü iddia ederek sözleşmeyi bildirim yapmadan fesheden işletmecinin tazminat talebini haksız buldu. Yüksek Mahkeme, kiracının ayıplı duruma ilişkin süresinde bildirim yapmaması ve basiretli davranmaması gerekçeleriyle yerel mahkeme kararlarını onadı. Bu karar, kira sözleşmelerinde ayıp ihbarının ve fesih süreçlerinin önemini bir kez daha vurguladı.
Olay, 2019 yılında Tekirdağ’da 47 odalı bir tesisin otel olarak işletilmek üzere kiralanmasıyla başladı. Sözleşmede tesisin “tam ve mükemmel” olduğu belirtilmesine rağmen, işletmeci kanalizasyon ve gider sistemindeki problemler nedeniyle tesisi tam kapasite çalıştıramadı. Müşterilerden olumsuz geri bildirimler alan ve rezervasyon iptalleriyle karşılaşan işletmeci, otelde iyileştirme için yüksek masraflar yaptı.
Ancak bir süre sonra, işletmeci bildirimde bulunmadan kira sözleşmesini feshetti ve tesisi tahliye etti. Kiracı, “kiralananın ayıplı olduğu”, “müşteri ve itibar kaybı yaşadığı” ve “kanalizasyon sisteminde tamiratı mümkün olmayan sorunlar bulunduğu” gerekçeleriyle zararının karşılanması için dava açtı.
Davalı tesis sahibi ise, kiracının taşınmazı kiralamadan önce görüp beğendiğini ve mevcut haliyle kabul ettiğini savundu. Tesis sahibi, tam kapasite ile çalışılamadığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını ve ödenmemiş kira borçları bulunduğunu belirterek davanın reddini talep etti.
Tekirdağ 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, yargılama sonucunda kira sözleşmesinin Şubat 2019’da imzalandığına dikkat çekti. Mahkeme, olaya ilişkin delil tespitinin tesisin en yoğun olduğu yaz aylarında değil, Aralık 2019’da yapıldığını kaydetti. Ayrıca, tahliye adına otelin “ayıplı” olduğuna dair bildirim yapılmadığını ve bu süreçte otelin hizmet vermeye devam ettiğini belirterek davanın reddine karar verdi.
Davacının istinaf başvurusu üzerine dosya İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’ne geldi. Daire, “kiralananın uzunca bir süre kullanıldığı ve bu kullanım esnasında davacıdan kaynaklanan bazı kullanım hatalarının bulunabileceği” gerekçesiyle başvuruyu reddetti. Ayrıca, kiracının gecikmeksizin ayıp ihbarında bulunmadığına vurgu yaptı.
İstinaf kararına yapılan itiraz üzerine dosya Yargıtay’a taşındı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesini yaparak derece mahkemelerince verilen kararı hukuka uygun buldu ve oy birliğiyle onadı.
Yargıtay’ın onama kararında, ortaya çıkan uyuşmazlıkla ilgili kanun maddelerinin mahkemeler tarafından doğru şekilde uygulandığı belirtildi. Karar, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde “kiralananın tam ve mükemmel durumda olduğunun belirtildiğini” hatırlattı. Davacı kiracı tarafından kiralananın ayıplı olduğuna ve bu ayıp halinin giderilmesine dair süresinde davalıya bir bildirim yapılmadığı ifade edildi.
Yargıtay, kiralananın kiracı tarafından mevcut haliyle benimsenerek kullanıldığına işaret etti. Kararda, tacir olan davacının faaliyet gösterdiği alanda sözleşme öncesi ve sonrasında yeterli inceleme yapmayarak basiretli davranmadığı vurgulandı.
Kira sözleşmesinin başlangıcından tahliyeye kadar geçen dönemde sessiz kalması ve kiraya verene ayıp giderilmesi için süre ve bildirimde bulunmaması nedeniyle usulüne uygun bir fesihten bahsedilemeyeceği kaydedildi. Tahliye öncesi gönderilen ihtarın sadece tahliyeye ilişkin olduğu belirtilerek, davacının temyiz itirazları reddedildi ve kararın onanmasına karar verildi.
Yorum Yap